瑕疵担保責任とは
不動産の売買取引時における売り主の責任であり、不動産取引に関しては瑕疵担保責任という言葉が使われます。
瑕疵は見た目でわかる建物や地面の傷だけでなく、売買契約時に公表された情報と実際の物件の状況に差異がある場合も含まれます。
売り主は、買い主に予期せぬ負担が生じないようにする責任を負います。
もし物件に瑕疵がある場合、買い主は売り主に対して損害賠償を請求することができます。
契約不適合責任への変遷
不動産取引においては、かつて瑕疵担保責任という言葉が使用されていました。
しかし、2020年の民法改正により、「契約不適合責任」という言葉が導入されました。
内容的にはほとんど変わりませんが、損害賠償請求などの方法に一部の違いがあります。
そのため、この点にも注意が必要です。
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、目に見えない「隠れた瑕疵」に対しても責任を負います。
つまり、見た目では分からないような内部の問題や構造上の欠陥なども売り主の責任となります。
これは買い主に公正な取引を提供するための対策として取られるものであり、売り主は情報の隠蔽や虚偽の提供を避け、法令を遵守する必要があります。
隠れた瑕疵の具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目に見えない箇所に存在する建物や土地の問題を指します。
表面上は問題がないように見えるかもしれませんが、実際には内部に問題があるケースのことです。
以下には物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵といういくつかのタイプを具体例を挙げて説明します。
・物理的瑕疵: 外見上は問題がないように見えるが、内部に瑕疵が存在する。
例えば、隠れた配管の漏れや隠れた結露が起こる断熱不良など。
・法律的瑕疵: 物件に関連する法的な問題や制約が存在する。
例えば、敷地の一部が他の人の所有地であることが明らかになった場合など。
・環境的瑕疵: 物件周辺の環境に問題がある場合を指す。
例えば、浸水や騒音問題、土壌汚染など。
以上が隠れた瑕疵の一部の分類と例です。
売り主はこれらの問題を適切に把握し、買い主に対して正確な情報を提供することが求められます。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
建物の問題に関する種類と例
建物に関する問題は、様々な種類があります。
例えば、新しく住み始めた直後に雨漏りが発生するというケースや、白アリによる被害が起きるケースは、物理的瑕疵として分類されます。
また、建物が地下に危険物や違法廃棄物が埋まっていたり、耐震基準を満たしていなかったりする場合も、物理的瑕疵に該当すると考えられます。
具体的には、雨漏りが起きる場合は、屋根や外壁が損傷していたり、シーリング材や防水工事が不適切だったりすることが考えられます。
白アリによる被害が生じるケースでは、建物の木材部分が腐食していたり、十分な防虫処理がなされていなかったりすることが原因です。
一方で、地下に危険物や違法廃棄物が埋まっている場合は、最悪の場合、環境への悪影響や健康被害を引き起こす恐れがあります。
また、建物が耐震基準を満たしていない場合には、地震などの自然災害によって建物が倒壊したり、大きな損傷を受けたりする可能性が高まります。
これらの物理的瑕疵がある場合には、建物の安全性や耐久性に問題があるため、早急な修繕や対策が必要となります。
そして、建物所有者や管理会社、建築業者など、関係者との適切なコミュニケーションと協力が重要となります。
その上で、建物の法的な規定や保証の有無などを確認し、適切な措置を講じることが求められます。